Licencia VV Nueva Ley en Tenerife: Actualización (Diciembre 2025) -

En diciembre de 2025 se produce un cambio fundamental en la regulación del alquiler vacacional en Tenerife y en toda Canarias. La Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Regulación Sostenible del Uso Turístico de las Viviendas, publicada el 12 de diciembre de 2025 y en vigor desde el 13 de diciembre de 2025, sustituye al marco anterior que se basaba principalmente en normativas turísticas como el Decreto 113/2015 (viviendas vacacionales).

En virtud del nuevo régimen jurídico, el uso turístico de la propiedad residencial ya no se trata como un derecho estándar o presunto. En su lugar, se clasifica formalmente como un uso excepcional de las viviendas de alquiler a corto plazo, permitido únicamente cuando las normas urbanísticas lo permiten explícitamente.

Prevalencia de la planificación urbana

La piedra angular de la nueva ley es el papel decisivo de la planificación urbanística. El registro ante las autoridades turísticas por sí solo ya no da derecho a explotar un alquiler vacacional. Si el plan de zonificación, la ordenanza municipal o el instrumento de planificación aplicables no autorizan expresamente el uso turístico, el alquiler de corta duración está prohibido. El silencio o la ambigüedad de la normativa urbanística se interpretan como una denegación, no como un permiso.

Esto supone un claro alejamiento del modelo anterior, en el que el cumplimiento de las normas turísticas solía ser suficiente.

Protección de la vivienda residencial: La regla del 80% / 90%

La ley da prioridad al uso residencial permanente como función principal del parque de viviendas:

• - Al menos el 80% de las viviendas deben seguir siendo de uso residencial en todas las Islas Canarias.

• - En las islas con un fuerte perfil turístico, como Tenerife, este umbral aumenta hasta el 90%.

Las desviaciones de estos límites sólo son posibles cuando se justifiquen explícitamente a través de instrumentos formales de planeamiento urbanístico y se apoyen en estudios de capacidad de carga y sostenibilidad para las nuevas licencias de vv.

Prohibiciones absolutas que no pueden anularse

Ciertas propiedades y ubicaciones están categóricamente excluidas del alquiler turístico, independientemente de la intención municipal. Entre ellos se incluyen:

• - Espacios naturales protegidos y zonas Natura 2000, salvo que un plan de protección permita explícitamente el uso turístico.

• - Los terrenos agrícolas rústicos o protegidos no pueden optar a nuevas licencias de vv.

• - Zonas de riesgo de inundación, zonas inundables costeras y terrenos de dominio público marítimo-terrestre

• - Inmuebles calificados como viviendas de protección oficial (VPO), o que hayan ostentado tal condición en los últimos 10 años

• - Las viviendas consideradas no aptas o inadecuadas para ser habitadas no pueden utilizarse como alojamiento turístico.

Estas restricciones son absolutas y no pueden levantarse mediante decisiones de planificación local.

Edad mínima de las viviendas

Para desincentivar el desarrollo especulativo destinado al alquiler vacacional inmediato, la ley introduce un requisito de antigüedad mínima:

• - En Tenerife, una propiedad debe tener al menos 10 años de antigüedad.

La antigüedad se determina utilizando registros oficiales como licencias de obras, cédulas de primera ocupación o datos catastrales. Las excepciones sólo son posibles a través de instrumentos de planificación válidos y se excluyen expresamente en las zonas clasificadas como mercados residenciales tensos.

Mercados residenciales tensados: Suspensión automática

Si un municipio o zona es declarado "zona de mercado residencial tensionado":

• - Se suspenden automáticamente todas las nuevas autorizaciones de alquiler turístico

• - Las licencias existentes pueden continuar, pero no pueden ampliarse ni intensificarse

Este mecanismo funciona por ley y no requiere ninguna actuación municipal adicional.

Sistema de Autorización Temporal (Clave para Tenerife)

Los permisos de alquiler vacacional se conceden ahora en régimen de autorización temporal, con una validez general de cinco años. La renovación no es automática y requiere

• - Presentación de una nueva declaración

• - Un certificado municipal que confirme el cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes

• - Confirmación de que la zona no está calificada como tensionada

• - Presentar la solicitud de renovación en el último mes antes de la expiración.

La no renovación a tiempo da lugar a la baja obligatoria y definitiva.

Obligaciones de registro y publicidad más estrictas

A cada propiedad autorizada se le asigna un número de registro oficial. Este número debe aparecer claramente en:

• - Plataformas como Airbnb, Booking.com y portales similares.

• - El propio sitio web del propietario

• - Todo el material publicitario online y offline

El incumplimiento de los requisitos de publicidad de los alquileres turísticos de corta duración constituye una infracción de la normativa.

Resumen: Cuándo se puede y cuándo no se puede alquilar (diciembre de 2025)

Puede alquilar si:

• - Las normas urbanísticas permiten expresamente el uso turístico

• - La vivienda tiene al menos 10 años de antigüedad

• - La vivienda no está en una categoría prohibida

• - La zona no está clasificada como mercado residencial tensionado

• - La vivienda está debidamente registrada y anunciada con su número oficial

No puede alquilar si

• - La normativa urbanística no lo autoriza expresamente

• - La vivienda es o ha sido de protección oficial en los últimos 10 años

• - La vivienda está situada en una zona protegida o restringida

• - El inmueble es demasiado nuevo o está clasificado como infravivienda

• - Se combinan ilegalmente usos residenciales y turísticos

• - Una autorización temporal ha expirado sin renovación

Esta reforma legislativa representa uno de los marcos más restrictivos y orientados a la planificación del alquiler vacacional introducidos en España hasta la fecha, con implicaciones especialmente significativas para Tenerife.